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2020-02-17 14:06:14 來(lai)源: 中國(guo)證券報 閱(yue)讀(du)量︰次
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摘要︰ 樓市限售(shou)政策再(zai)出江(jiang)湖。甦州5月11日晚(wan)間加碼調控政策,宣布(bu)在部分熱點區域實施3-5年的限售(shou),同時將房企(qi)土拍報價(jia)與(yu)預售(shou)條件掛鉤chang)V檔霉刈zhu)的是(shi),限售(shou)政策已經數月未在地方調控政策中出現,這(zhe)顯示出當地控制pin)康夭/div>

    樓市限售(shou)政策再(zai)出江(jiang)湖。甦州5月11日晚(wan)間加碼調控政策,宣布(bu)在部分熱點區域實施3-5年的限售(shou),同時將房企(qi)土拍報價(jia)與(yu)預售(shou)條件掛鉤chang)V檔霉刈zhu)的是(shi),限售(shou)政策已經數月未在地方調控政策中出現,這(zhe)顯示出當地控制pin)康夭榷鵲木魴xin)。業內普(pu)遍預期,個別市場(chang)火熱的城市未來(lai)不排除加碼調控的可能(neng)性(xing),但(dan)保持(chi)房地產市場(chang)穩定(ding)發展仍是(shi)主基調,一些城市xie)ci)前出現成交量上漲的“小陽春”現象,基本無入夏可能(neng)。

  雙端松動(dong)引躁動(dong)

  如果(guo)說2018年年底房企(qi)債券市場(chang)融(rong)資出現逐步放松跡象,2019年年初(chu)以(yi)來(lai)則是(shi)房企(qi)融(rong)資成本不斷(duan)下(xia)降。房企(qi)均抓緊難得的窗口期大舉融(rong)資。數據顯示,一季度40家典型上市房企(qi)融(rong)資總額(e)2458億元,遠超2017年和(he)2018年同期,其(qi)中3月份(fen)單月融(rong)資額(e)1024億元,為2017年11月以(yi)來(lai)新高。中國(guo)證券報記(ji)者(zhe)了解到,主流(liu)房企(qi)境外融(rong)資成本均在6%-8%,境內融(rong)資的公司債均在5%以(yi)yue)冢 018年年底融(rong)資成本明顯下(xia)降。進入4月,中國(guo)恆大和(he)融(rong)創等(deng)企(qi)業均推出數百(bai)億規模的融(rong)資shi)隻 /p>

  盡管多數融(rong)資用途(tu)是(shi)借新還舊,但(dan)多位房企(qi)人士表(biao)示,土地儲備(bei)是(shi)房企(qi)業績(ji)的基礎,一旦解決了債務(wu)和(he)現金流(liu)壓力,房企(qi)總是(shi)會(hui)大舉拿(na)地。中xing) 夭紫 治鍪φ糯笪氨biao)示,房企(qi)現階段的競爭仍是(shi)規模決定(ding)一切xiao) 虼ci)房企(qi)具有持(chi)續拿(na)地的動(dong)力,尤(you)其(qi)是(shi)中小型房企(qi),窗口期拿(na)地反而更加激(ji)進。

  個人購(gou)房方面(mian),中國(guo)證券報記(ji)者(zhe)了解到,今(jin)年以(yi)來(lai),房地產按(an)揭貸(dai)款尤(you)其(qi)是(shi)商業按(an)揭貸(dai)款發放速(su)度較去(qu)年有所加快。部分銀(yin)行如匯豐銀(yin)行等(deng)外資銀(yin)行對(dui)滿足(zu)一定(ding)條件的客戶(hu)提供(gong)更低(di)的按(an)揭利率。此(ci)外,部分信貸(dai)資金也有所放松。此(ci)前有xin)成鮮幸yin)行信貸(dai)專員bei)中啻蝸蚣ji)者(zhe)推銷該(gai)行消費貸(dai)產品(pin),額(e)度為30萬元,年化利率約為6%。該(gai)專員對(dui)記(ji)者(zhe)表(biao)示,一旦獲批,現金將直接打入賬戶(hu)。當記(ji)者(zhe)詢(xun)問該(gai)專員是(shi)否需要提供(gong)相(xiang)應消費憑(ping)據時,該(gai)專員僅表(biao)示,建議留(liu)存(cun)備(bei)查而非(fei)強調必須提供(gong)。記(ji)者(zhe)了解到,在2017年,消費貸(dai)年化利率一度超過7%,且申請(qing)者(zhe)只(zhi)能(neng)拿(na)到消費額(e)度而並(bing)非(fei)現金。

  調控重回高密度

  近期房地產調控政策出台密度再(zai)度上升(sheng)。中xing) 夭芯恐行xin)統計數據顯示,今(jin)年4月以(yi)來(lai),各(ge)地針對(dui)房地產出台調控措(cuo)施累計超過60次。而3月份(fen)全(quan)國(guo)各(ge)地僅發布(bu)房地產調控政策15次。

  從各(ge)地細則來(lai)看,4月上旬,合肥、廣(guang)州等(deng)地的政策主要聚(ju)焦于公積金的規範(fan)使用以(yi)及公告(gao)供(gong)地計劃,對(dui)市場(chang)尤(you)其(qi)是(shi)購(gou)房者(zhe)的預期影響不大。而4月下(xia)旬以(yi)來(lai),尤(you)其(qi)是(shi)住房和(he)城鄉(xiang)建設部針對(dui)當前部分房價(jia)、地價(jia)波動(dong)幅度較大的城市下(xia)達(da)了預警提示後,部分城市調控力度陡然加大。其(qi)中xiao) ?承bu)從4月22日起,停止(zhi)執行對(dui)家庭第二(er)套改善性(xing)住房的契稅優惠(hui)政策,該(gai)舉動(dong)被視為向炒房者(zhe)發出明確信號。石家莊全(quan)市xing)萃9 鶇dai)款,並(bing)對(dui)離婚一年內的人士實施差別化信貸(dai)政策。“這(zhe)些政策對(dui)市場(chang)的影響尤(you)其(qi)是(shi)購(gou)房者(zhe)的預期影響很(hen)大。”一位長沙房企(qi)人士表(biao)示。

  張大偉表(biao)示,最近房地產調控預期再(zai)次出現變化。雖然很(hen)多城市還在發布(bu)人才吸引政策,但(dan)針對(dui)房地產調控的政策,在政治局zhi)嵋樵zai)次重申房住不炒的背(bei)景下(xia),調控收緊預期再(zai)起,對(dui)于購(gou)房者(zhe)將有明顯影響。另外,從多地政策來(lai)看,公積金政策收緊成為趨勢(shi)。

  “三穩”仍是(shi)主基調

  針對(dui)此(ci)次甦州調控,盡管甦州市政府(fu)祭出了3-5年限售(shou)的重磅武器(qi),但(dan)不少觀察人士指(zhi)出,本次調控力度低(di)于預期,比如並(bing)未實施提升(sheng)首付比例的信貸(dai)措(cuo)施等(deng),僅僅是(shi)對(dui)特定(ding)區域的一二(er)手房屋進行限售(shou)。張大偉表(biao)示,這(zhe)顯示出保持(chi)市場(chang)穩定(ding)仍然是(shi)各(ge)地調控的主基調,穩地價(jia)、穩房價(jia)、穩預期,2019年預計pu)zhe)一政策取(qu)向將持(chi)續。

  一位保利投(tou)顧(gu)研究院人士預計,房企(qi)融(rong)資shi)喙芸贍neng)再(zai)次趨緊,居(ji)民貸(dai)款端繼續放松的可能(neng)性(xing)及幅度可能(neng)減小。監(jian)管層將持(chi)續關注(zhu)房地產市場(chang)波動(dong),“一城一策”貫徹實施、部分熱點城市政策收緊微(wei)調或(huo)將持(chi)續。

  而在北京(jing)、上xia)5deng)一線城市xiao) 」月出現了成交量上漲的“小陽春”現象。但(dan)記(ji)者(zhe)走訪多個中介門店了解到,在目前嚴格限貸(dai)以(yi)及高昂的交易成本之下(xia),周(zhou)期性(xing)需求釋放後,北京(jing)房地產市場(chang)已經逐步呈現平穩狀態(tai),“小陽春”已基本無入夏可能(neng)。

  “以(yi)北京(jing)為例,一hua)忝磕炅交hui)前後都有一波交易量的上漲,一部分zhi)shi)剛需進場(chang),一部分zhi)shi)特定(ding)需求例如學區房集中交易。但(dan)從今(jin)年情況看,交易量的上漲並(bing)不足(zu)以(yi)帶來(lai)成交價(jia)格的上漲,大多數交易都是(shi)降低(di)掛牌(pai)價(jia)後成交。”北京(jing)某chi)薪樽噬畹瓿?dui)記(ji)者(zhe)表(biao)示,“一旦過了5月適齡兒童登(deng)記(ji)入學的期限之後,市場(chang)就會(hui)進入相(xiang)對(dui)平穩的階段,市場(chang)分zhi) 簿吞乇鵜饗浴@紓 衷諞恍┬』hu)型學區房價(jia)格仍然比較堅挺,但(dan)優質(zhi)學區房之外的二(er)手房普(pu)遍都有議價(jia)空間。”

編輯︰錦(jin)勤

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